すまいのコンシェルジュ 相談事例

マンションやアパートを自己管理するオーナー様のご相談を受付中です!
 新しい入居者が決まらない。
 空き室が多くなった。
 自己管理が難しくなった。
 屋根や外壁の工事を頼みたい。
 利用できる国や市の制度を知りたい。
 という方は是非当公社住宅班043-245-7515までご相談ください。


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マンション関連

住宅困窮関連

賃貸住宅オーナー相談

住宅の不具合

リフォーム関連

その他相談事例

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マンション関連


共用部不具合相談
《相談内容》 分譲マンションの管理組合理事をしている。 昨年共用部分の天井が剥がれているのが分かった。 管理会社が動いてくれなくて、半年たっても未だそのままとなっている。


専用部分相談
《相談内容》 洗濯機の水漏れを起こしてしまい、下階に被害が及んでしまった。 火災保険に加入しているが、保険証書は「建物構造:鉄骨耐火構造、住宅区分:共同住宅」となっており、保険会社に電話すると、お住まいの住宅は鉄筋コンクリートで建物区分がマンションなので保証できないといわれた。


購入キャンセル相談
《相談内容》 1月に新築の分譲マンションの売買契約をして、引渡しは年末の予定である。 コロナの関係で今後収入が減るとローン返済が難しくなる可能性があるので、今からキャンセルできないでしょうか。

住宅困窮関連


住宅困窮
《相談内容》 小学生の子供を抱えるひとり親世帯。 家賃が滞り、アパートを出るようにいわれている。 期限を延ばしてもらったが、連休明けには必ずアパートを出なければならない。


新型コロナによる住宅困窮
《相談内容》 働いていた飲食店が新型コロナの影響で閉店して失業した。 今後の家賃の支払いが難しい状況である。

賃貸住宅オーナー相談


増える賃貸空き部屋対策
《相談内容》 所有する賃貸物件の周りは賃貸激戦地区で、家賃を徐々に引き下げても空きがある。
 現在物件は自分で管理し、入居者の募集を不動産屋に頼んでいるが入居者が決まらない。


セーフティーネット住宅制度を知りたい
《相談内容》 国の情報を見て、セーフティーネット住宅制度について知った。 所有する賃貸物件の1部屋が不動産屋に頼んでいるがなかなか埋まらない。
 管理は自分で行っている。

住宅の不具合


入居1年での不具合
《相談内容》 建売を購入して1年になるが、引き渡し当初から庭の水はけが悪く、雨の日は洪水のようになってしまう。 床下点検口を開けてみたら、点検口の裏が黒かびがびっしり発生し、基礎全体に5ミリ程水が溜まっていた。
 施工会社に相談したが、納得がいく説明が無かった。


屋根材の不具合
《相談内容》 築17年の一戸建てに住んでいるが、屋根の塗装を依頼したところ、業者に屋根材が建築基準法違反だといわれた。
 スレート屋根で、ひび割れが目立ってきている。


建売物件の雨漏り
《相談内容》 8年前に建売物件を購入したが、昨年の台風で陸屋根部分の防水の不具合と雨水排水口に枯葉がつまり、天井が落ちてくるくらい雨漏りするようになった。 建物は長期優良住宅・住宅性能評価証がある。
 専門家にも相談しているが解決の目処が立っていない。他に相談するところはありますか。


購入したアパートの不具合
《相談内容》 30年前に購入したアパートの住民から異臭がするとのことで、業者に見てもらったら床下の配水管から排水が漏れて床下に溜まっている。 建てた時からの不具合ではないかといわれた。
 なお、施工した建設会社は既に廃業している。

リフォーム関連


リフォームトラブル
《相談内容》 リフォーム中、リフォーム会社のミスで電気系統をショートさせ、エアコンやテレビが壊れた。 リフォーム会社は自社の保険で弁償したいといっているが、妥当か。
 壁につけられて傷もコーキングで済ませるといっている。 また、工期も大分遅れている。


リフォーム見積に疑問
《相談内容》 高齢の両親が経営するアパートの空家の内装やクリーニングの見積を業者にお願いしたら、トイレ、浴室、キッチンの交換まで入っていて高額になっている。

その他相談事例


自宅をアパートに建替え
《相談内容》 収入は年金だけだが、実家をアパートに建替えようと考えている。
 現在ローンの審査中で、5千万円のローンを組む予定だが、建替え中の部屋を借りる資金と生活費が無いので借りたい。


分譲マンションの隣住戸購入相談
《相談内容》 隣の住民が亡くなり、不動産屋から隣の住戸の購入を持ちかけられている。 昭和50年築、エレベータ無し、約30坪。
 購入後にリフォームし、貸して年金の足しにしようと考えている。


建売購入相談
《相談内容》 建売住宅を契約して現在建築中だが、雨が続き、構造用合板とブルーシートの間に湿気がこもり、カビや反りが見られる。 壁にもカビが見られる。 建築業者に防湿剤やカビ取りをお願いしたが、必要ないといわれた。
 大丈夫なのか?


住替え購入相談
《相談内容》 年金生活だが、現在居住中の一戸建てを処分し、中古のマンションを購入しようと考えている。 手持ちの資金でマンションを買うと、手数料や引越し費用を考えると、手持ち金が少なくなり心配である。
 住んでいる一戸建ては売却予定だが、まだ売却は決まっていない。 どうすれば良いか?


アスベストが心配
《相談内容》 最近古い賃貸アパートに引っ越したが、友人から古い物件だからアスベストが心配だと言われた。
 誰に確認したらよいか。


敷金の返還が無い
《相談内容》 1年半住んだアパートを退去したが、2か月分を収めた敷金が帰ってこない。
 敷金の清算書には「鍵交換、畳替、襖張替、クロス張替、クリーニング」などの代金が計上されている。1年半しか住んでいないし、綺麗に使っていた。


アパートの管理人から相談
《相談内容》 管理しているアパートの入居者が網戸が壊れたので、業者を呼んで見積を取ったのでオーナー負担で修理して欲しいと言ってきた。

1 基礎について(木造)

 基礎の被害状況や土台との接合状況などを総合的に観察して判定してください。
 たとえば、基礎はそれほどの被害ではないが、土台と完全にずれてしまっている場合は基礎としての機能はすでに果たせないのでC判定とする。

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2 壁について(木造)

 外壁または内壁で被害の多い方で判定することとするが、外観調査のみの場合は外壁とする。

Cランク:外壁面全体にわたって大きな亀裂・剥落・破壊が見られ、建物躯体の損傷が明瞭であるもの。

Bランク:湿式壁で大きな亀裂や剥落などの破損が見られるもの、あるいは乾式の壁が破壊や剥落したもの。

Aランク:ひび割れが無いもの、あるいはわずかなひび割れがあるもの。

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3 腐食・蟻害について(木造)

 建物の土台、1階の柱などで観察できる場合に判定する。

 腐食・蟻害がある場合は、ドライバーや釘、棒などで損傷部を刺してみて被害状況を把握するが、一見して明らかな場合や、危険を伴う場合は目視のみの判定でよい。

 壁の判定はB判定であるが、柱や土台が腐食・蟻害により大きな断面欠損があり、余震により被害が進行する可能性が高い場合が該当する。

 無被害の建物は腐食・蟻害だけでBまたはC判定とする必要はない。

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4 部材の座屈について(S造)

<著しい局部座屈>:誰が見ても局部座屈波形が生じていると認められる程度に変形している場合は、既に部材最大耐力の発揮後と考えられるので、「3著しい局部座屈」とみなす。

<局部座屈>:定規などを当てないと局部座屈の発生が確認できない場合は、「2局部座屈」ありとみなす。

<全体座屈>:柱や梁等の部材あるいはその一部が軸厚圧縮を受けて部材全体がくの字や弓型に曲がる現象をさす。柱のように軸力を支える部材に全体座屈が発生すると 軸圧縮力を支える能力が急激に低下するので、被害ランクの区分として危険度が高いと判断する。

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5 筋交いの破断率について(S造)

<一対の筋交いの破断>:2本が1対として引張力を負担する筋交いの内1本でも破断している場合は破断数を1対と数える。体育館では通常10対程度であるので全数調査が望ましい。

<天井筋交い>:天井筋交いは直接地震力を負担していないので、被害ランクの区分から除外する。

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6 柱梁接合部及び継手の破壊について(S造)

 柱梁接合部及び継手の破壊については、目視できる範囲で調査する。
 一部破断及び亀裂発生数が総数の20%以下の場合はBランク、20%を超える場合はCランクとする。
 ただし、一部破断及び亀裂発生数が総数の20%以下でも、梁端部が1か所でも完全に破断している場合はCランクとする。

<溶接接合部>:溶接接合部の構造性能は損傷に対して敏感であり、母材や溶接部に少々の亀裂が発生しただけでもその溶接部の性能はほとんど消失しているものと考える。

<ボルト接合部>:ボルト接合部の構造性能は損傷に対してやや鈍く、一部のボルトにすべりが生じた程度では元の構造性能をほぼ保持しているものと考えていいが、 ボルトにくびれや破断が生じている場合はボルト接合部の性能はほとんど消失しているものと考える。

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7 柱脚の破損について(S造)

 柱脚には、露出、根巻き、埋め込みの各柱脚で過去の地震においては、主に露出柱脚に破損が見られる。根巻き柱脚は根巻き高さが十分でない場合に損傷が見られた。

<Cランク>:柱脚の損傷においてCランクと判定されるのは、柱脚が元の位置からずれている場合である。

<Bランク>:アンカーボルトに伸びや緩みが生じている場合は軸力の伝達に支障が無くBランクと判定する。

<要 点>:柱脚(柱の脚部)だけが破損したからといって建物が倒壊するわけではなく、同時に柱頭も損傷することによって倒壊の危険性が高くなることを念頭に置いて被害ランクを決定することが肝要である。

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8 腐食について(S造)

 各部材の発錆による腐食の発生の有無を調査し、経年劣化の程度を被害ランクの判定に考慮するためのものである。
 腐食により断面が欠損している場合は、欠損による部材耐力の低下を考慮し危険度を判定する。
 建物全体としてどの程度構造性能が低下しているかという観点から判定する。

<要 点>:部材の断面に腐食が生じても一般には断面欠損がそれほど大きくない場合が多いので、腐食のランク区分を過度に判定しない注意が必要である。
 地震被害を受けていない他の調査項目がすべてAランクの建物は、既に地震に耐えているので、少々の腐食があってもAランクとしてよい。

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9 一見判定で「危険」(RC・SRC)

 外観調査を基にした構造躯体の被害の判定においては、原則として最も被害の著しい方向の柱と壁の被害、及び最も被害が大きい階に着目して危険度の判定を行う。

 一見して建物の危険度がCと判定できる場合は、以後の調査を行わずCと判定する。

<Cランク>:柱の損傷が大きく局部的にも崩壊の可能性が感じられる場合、床に大きな傾斜や沈下が見られる場合などがあたる。

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10 損傷度5(RC・SRC)

 柱あるいは壁の鉄筋が曲り、内部のコンクリートも崩れ落ち、一見して高さ方向の変形が生じている場合である。

 床に沈下や傾斜が見られるのが特徴で、柱の主筋で囲まれた内部のコンクリートまで剥落し、主筋に座屈や破断が生じていることが多い。

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11 損傷度4(RC・SRC)

 コンクリートを軽く突くとコンクリートが落下し、鉄筋がかなり見えるような破壊が生じ、ひび割れの幅も2ミリを超えている。

 コンクリートが剥落しているときは、ひび割れを測定することが難しいため、コンクリートの圧壊・剥落の状況から損傷度を判定する。

 主筋に座屈や大変形が生じている場合、柱幅の半分以上が斜めのひび割れにそってコンクリートが剥落し主筋が見える場合、フープ筋が破断または外れている場合は、 既に最大耐力に到達し、耐力低下が生じているものと考えられ、余震により上層階の支持能力が低下するものと予測される。

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12 損傷度3(RC・SRC)

 柱や壁の中間高さに幅1~2ミリの斜めのひび割れ。
 柱頭・柱脚のコンクリートの崩れがあっても鉄筋のかぶり部分のみでその範囲も広くない。

<圧 壊>:圧壊とはコンクリートが圧迫されてつぶされた状態で、叩いたり突いたりするとボロボロととれてくる状態。

<剥 落>:剥落とは圧壊やひび割れが原因で、コンクリートが剥がれ落ちること。

<要 点>:上記程度のひび割れ損傷が生じてもその部材の水平耐力が極端に低下することはない。

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